株式会社House Designは、藤沢市・茅ヶ崎市で雨漏り修理を専門とする工務店です。この記事では藤沢市のマンションやアパートで雨漏りが起きたときの初動を解説します。

住宅だけでなく、ビル・マンション・テナントの雨漏り・浸水にも対応しています。区分所有者、管理組合の理事、賃貸アパートのオーナーのそれぞれが最初の1日にやることを整理しました。

法律や規約の説明は一般的な内容です。個別の判断は、お住まいの管理規約・賃貸借契約、または弁護士などの専門家に確認してください。

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専有部分と共用部分の違い｜マンションの雨漏りは誰が直すか

マンションの雨漏りは、まず漏れている場所が専有部分か共用部分かで、費用を負担する人が変わります。専有部分とは各住戸の所有者が持つ部分、共用部分とは区分所有者全員で持つ部分です。国土交通省の「マンション標準管理規約（単棟型）」（2025年10月改正）が、管理規約のひな形として広く使われています。

標準管理規約では、屋上・屋根・内外壁・バルコニーなど「専有部分に属さない建物の部分」が共用部分です（別表第2）。天井・床・壁は躯体部分を除く内側だけが専有部分で、窓枠と窓ガラスは専有部分に含まれません（第7条）。雨漏りの入口になる部位は、ほぼすべて共用部分にあたります。

部位	標準管理規約での区分	修理を決める人（標準管理規約の場合）
屋上・屋根・外壁	共用部分（別表第2）	管理組合
バルコニー	共用部分。住戸の専用使用権あり（第14条）	経年劣化は管理組合の計画修繕。清掃など通常の使用に伴うものは住戸側
窓枠・窓ガラス	専有部分に含まれない（第7条）	管理組合。ガラスが割れた時の入替えなどは住戸側
天井・壁の内装（クロス・石膏ボード）	専有部分（躯体を除く部分）	区分所有者
共用の排水立て管	共用部分（別表第2）	管理組合

バルコニーの経年劣化は、管理組合が計画修繕として行うのが原則です（第21条関係コメント⑤）。ただし、修繕周期より短い期間で他の住戸より劣化が目立つ場合は、住戸側の負担になる扱いもあります。笠木（手すり壁の上部を覆う部材）からの雨漏りは笠木の雨漏りの記事で解説しています。

賃貸アパート・マンションの雨漏りは誰が直すか

賃貸アパート・マンションの雨漏りは、原則として貸主であるオーナーが修繕します。民法606条は「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定めています。入居者の責任で修繕が必要になった場合は除かれます。

アパートの雨漏りでオーナーが負う責任は、修繕だけではありません。民法611条は、借りた部屋の一部が使えなくなった場合、使えない割合に応じて賃料が減額されると定めています。雨漏りで1部屋が使えない状態が続けば、家賃の減額につながります。

2020年4月1日施行の改正民法では、入居者が自分で修繕できる場合が明文化されました（607条の2）。入居者がオーナーに修繕が必要と伝えたのに、相当の期間内に修繕されないときと、急迫の事情があるときです。入居者が立て替えた必要費は、オーナーに請求できます（608条）。

立場	民法で定める主な内容	条文
オーナー（貸主）	使用に必要な修繕をする義務	606条
入居者（借主）	修繕が必要なことを遅滞なく貸主に知らせる義務	615条
入居者（借主）	貸主が相当期間修繕しないとき、急迫の事情があるときは自ら修繕できる	607条の2
入居者（借主）	貸主が負担すべき必要費を支出したら償還を請求できる	608条

賃貸の雨漏りの修繕は誰がするかは、契約書の修繕条項も確認します。国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」（2018年3月版）第9条は、入居者の責めによらない修繕は貸主の負担と定めています。分譲マンションの1室を貸している場合は、共用部分の修理は管理組合、室内の内装はオーナーという二段構えになります。

上の階からの水漏れと雨漏りの見分け方

マンションで上の階から水が落ちてくるとき、晴れの日も濡れるなら漏水、雨の日だけ濡れるなら雨漏りを疑います。漏水とは、給水管・排水管や浴室・洗濯機まわりから水が漏れることです。原因が違えば、連絡先も費用を負担する人も変わります。

見分けるポイント	雨漏りの疑い	漏水の疑い
濡れるタイミング	雨の日・雨の翌日だけ	晴れの日も濡れる、上の階の入浴や洗濯の時間に濡れる
濡れる場所	最上階の天井、外壁側の壁、窓まわり、バルコニーの真下	浴室・キッチン・洗面所の真下、パイプスペースの近く
確認の方法	雨量と濡れ方の記録を比べる	家中の水を止めても水道メーターが動くか見る
主な連絡先	管理組合・管理会社、賃貸ならオーナー	上の階の住人と管理会社、賃貸ならオーナー

マンションの雨漏りで上の階が原因に見えても、実際は外壁のひび割れや上階バルコニーの防水層から水が回っている例があります。当社の現場でも、上の階の住人の責任と決めつけて話がこじれる例が見られます。原因を特定する前に、相手を責める話し方は避けてください。

見分け方の詳細は雨漏りと漏水の見分け方にまとめています。天井のシミの真上がバルコニーなら天井のシミとベランダの記事も参考になります。

オーナー・管理組合が最初にやる5ステップ

マンションやアパートの雨漏りで最初にやることは、記録・入居者対応・管理会社への連絡・原因調査・保険の確認の5つです。順番を守ると、費用負担の話し合いや保険の請求で手戻りが減ります。

1. 記録する：濡れた場所を写真と動画で撮り、日時・雨の強さ・濡れた範囲を書き残します。天井のシミは鉛筆で輪郭をなぞり、広がり方を比べられるようにします
2. 入居者・居住者を守る：家電と延長コードを水から離し、床をタオルやバケツで守ります。賃貸なら入居者に連絡窓口と次の連絡予定を伝えます
3. 管理会社・管理組合に連絡する：共用部分が入口の可能性があれば、区分所有者は理事長や管理会社に知らせます。賃貸の入居者は、オーナーか管理会社に知らせます
4. 原因を調査する：管理組合やオーナーが調査会社を手配し、侵入口を特定します。共用部分の調査や工事は、管理組合の承認を経て行うのが標準管理規約の考え方です
5. 保険を確認する：共用部分は管理組合が加入する損害保険が対象です（標準管理規約第24条）。住戸の内装や家財は、各自の保険の対象かを確認します

マンションの雨漏りで管理組合が取る対応は、規約上の手続きが前提です。保存行為とは、建物の現状を保つための修理です。標準管理規約では、区分所有者は理事長の承認なしに共用部分の保存行為を行えません（第21条第3項）。一方で理事長は、災害などの緊急時には総会や理事会の決議によらず、必要な保存行為ができます（同条第6項）。

台風や強風で建物が壊れて起きた雨漏りは、火災保険の対象になる場合があります。経年劣化による雨漏りは対象外です。詳しくは台風後の雨漏りと火災保険の記事をご覧ください。

原因調査では、目視・ドローンで外側を確認し、必要に応じて赤外線・散水調査で侵入口を絞ります。散水調査の流れは散水調査の記事で解説しています。

藤沢市のマンションの雨漏りと大規模修繕の周期

藤沢市のマンションの雨漏りは、2回目の大規模修繕の時期を迎えた建物で起きやすくなります。国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」（2024年6月改定）が根拠です。外壁塗装や屋上防水を行う大規模修繕の周期は、一般的に12〜15年程度とされています。築30年前後の建物は2回目の時期にあたります。

修繕工事項目	修繕周期の例	工事区分
屋上防水	12〜15年／24〜30年	補修・修繕／撤去・新設
庇・笠木等防水	12〜15年	修繕
バルコニー床防水	12〜15年	修繕
外壁塗装	12〜15年／24〜30年	塗替／除去・塗装
シーリング（外壁目地・建具周り）	12〜15年	打替
鉄部塗装（雨掛かり部分）	5〜7年	塗替
建具関係（サッシなど）	12〜15年／34〜38年	点検・調整／取替

出典：国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」（2024年6月改定）の修繕周期の例。立地条件などで周期は変わります。

同ガイドラインは、長期修繕計画の期間を30年以上とし、5年程度ごとに見直すことを前提にしています。大規模修繕の前に雨漏りが出た場合は、次回の計画に入っている部位かを確認し、応急の補修と計画修繕を分けて考えます。

藤沢市の分譲マンションは2023年時点で33,970戸です（藤沢市 住宅政策懇談会資料編、2025年10月）。建設時期は1991〜2000年と2001〜2010年がそれぞれ9,350戸（各27.5％）です。2026年時点で築16〜35年の住戸が半分を超えます。

建設時期（分譲マンション）	戸数	割合	2026年時点の築年数
1980年以前	3,900戸	11.5％	築46年以上
1981〜1990年	4,150戸	12.2％	築36〜45年
1991〜2000年	9,350戸	27.5％	築26〜35年
2001〜2010年	9,350戸	27.5％	築16〜25年
2011〜2023年9月	7,220戸	21.2％	築3〜15年

出典：藤沢市「令和7年度第2回 住宅政策懇談会 資料編」（総務省 令和5年住宅・土地統計調査を収録）。1980年以前は「1970年以前640戸」と「1971〜1980年3,260戸」、2011〜2023年9月は「2011〜2020年6,390戸」と「2021〜2023年9月830戸」の合算です。

同資料の推計では、建設後45年以上の分譲マンションは2023年の3,900戸から2043年には17,400戸に増えます。賃貸マンション（非木造3階建て以上）も2023年時点で39,760戸あります。築年数の詳しい見方は藤沢市の築年数別の雨漏りの記事をご覧ください。

House Designに向かないケース・注意点

ご依頼の前に、対応エリア外・保証の対象外・費用がかかる範囲の3つをお伝えします。当てはまる場合は、依頼先の選び直しや事前の確認で手戻りを防げます。

項目	できること	できないこと
対応エリア	藤沢市・茅ヶ崎市（辻堂含む）	寒川町・鎌倉市・平塚市など周辺地域は現在対応していません
保証	当社が修理した箇所の再発保証10年	別の部位から新たに起きた雨漏り、他社が施工した箇所、調査のみ・応急処置のみの場合は対象外
費用	目視・ドローンによる現地調査と見積りは無料	赤外線・散水調査は有料（費用は現地でご案内）。写真からの概算は目安で、確定金額は現地調査後
火災保険	写真・報告書の作成はご相談ください	保険申請の代行はしません。「保険で無料になる」前提の提案もしません

藤沢市でマンションの雨漏りと同じ症状なら

藤沢市（辻堂含む）のマンションやアパートで雨の日だけ天井にシミや水滴が出るなら、共用部分からの雨漏りを疑います。まず記録から始めてください。相模湾に面した藤沢市は、台風時に南からの横殴りの雨を受けます。外壁目地や窓まわり、バルコニーの笠木から水が押し込まれる型が見られます。

House Designは雨漏り調査士・一級建築士が在籍し、赤外線・ドローン・散水調査で侵入口を特定してから工事します。雨漏り解決実績99％、再発保証10年で、緊急時は24時間以内に現地へ伺います。調査結果は写真付きで報告するため、管理組合の理事会やオーナーへの説明にも使えます。

藤沢市の住宅事情と修理の流れは、藤沢市の雨漏り修理のページにまとめています。茅ヶ崎市のページは公開後に追加します。

藤沢市のアパート・マンションの雨漏りでよくある質問

参考資料

• 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）及び同コメント」（2025年10月17日改正）
• 国土交通省「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」（2008年6月、2024年6月改定）
• e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」
• 法務省「民法の一部を改正する法律（債権法改正）について」
• 国土交通省「賃貸住宅標準契約書」（2018年3月版）
• 藤沢市「令和7年度第2回 住宅政策懇談会 資料編」（2025年10月30日。総務省 令和5年住宅・土地統計調査を収録）